Đất nền Hà Nội: Giá giảm và cơ hội đón đầu

Tại thời điểm đầu quý II/2011, bất chấp những thông tin bất lợi do Hà Nội rà soát dự án, thì nhiều dự án bất động sản phía Tây thủ đô đã tăng giá một cách bất thường tới 30% so với cuối năm 2010. Thế nhưng, "gió đã đổi chiều" một cách chóng vánh khi sau đó một tháng, phân khúc thị trường đất nền biệt thự, liền kề tại Hà Nội chững lại.

Hiện tại, có những nhà đầu tư giảm giá trên 10% so với 2 tháng trước nhưng cũng khó bán. Một số công ty tư vấn, quản lý bất động sản có uy tín tại Việt Nam như CBRE, Savills, Colliers đều có chung nhận định, thị trường bất động sản Hà Nội đang thuộc về người mua. Tuy nhiên, cơ hội của thị trường vẫn còn và dự báo sẽ có những bước ngoặt bất ngờ.

Bùng nổ nguồn cung

Theo tìm hiểu của ĐTCK, vào tháng 2/2011, giá một căn liền kề 100 m2, đường rộng 10,5m tại Khu đô thị mới Kim Chung - Di Trạch khoảng 55 triệu đồng/m2, thì nay được gia chủ chấp nhận bán ở mức 44 triệu đồng/m2. Ở một số dự án khác như Tân Tây Đô, Văn Phú, Bắc Quốc lộ 32, Geleximco Lê Trọng Tấn, Thanh Hà…, giá giảm khoảng 10 - 15%.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý II/2011, phân khúc biệt thự nhà liền kề chứng kiến sự sụt giảm về số lượng giao dịch thành công. Savills ghi nhận, trong tổng số 37.132 biệt thự và nhà liền kề từ 110 dự án tại Hà Nội, có 80 dự án đang được bán dưới dạng hợp đồng mua bán, 30 dự án còn lại được giao dịch dưới dạng hợp đồng góp vốn. Tuy nhiên, trong quý II/2011, có rất ít giao dịch thành công so với các quý trước đó.

Các quận Cầu Giấy, Tây Hồ, Từ Liêm và Hoàng Mai đứng đầu với mức giá chào thứ cấp trên 6.000 USD/m2. Hai huyện xa trung tâm là Mê Linh và Quốc Oai là nơi có mức chào thứ cấp thấp nhất, từ 1.000 USD/m2 tới 1.400 USD/m2. Mức giá một căn biệt thự dao động từ 300.000 USD tới 2,2 triệu USD, mức giá một căn nhà liền kề từ 200.000 USD tới 700.000 USD.

Mặc dù vậy, Savills dự báo, trong trung hạn sẽ có 59 dự án dự kiến phát triển biệt thự, nhà liền kề với tổng quy mô 4.396 héc-ta sẽ gia nhập thị trường và vùng 2 (gồm Hà Đông, Hoài Đức, Đan Phượng, Quốc Oai, Mê Linh) sẽ là nơi cung cấp chính biệt thự, nhà liền kề cho thị trường trong tương lai.

Các chuyên gia phân tích thị trường nhiều kinh nghiệm của các công ty tư vấn đều có chung nhận định rằng, việc giảm giá đất nền của các dự án bất động sản tại Hà Nội không phải là bất ngờ. Theo lý thuyết, nguồn cầu biệt thự, nhà liền kề được đảm bảo bởi cơ cấu dân số phù hợp, tốc độ tăng dân số cao, lượng người nhập cư lớn, cũng như xu hướng giảm quy mô hộ gia đình tại khu vực đô thị. Tuy nhiên, trên thực tế, nguồn cầu đang bị ảnh hưởng bởi lãi suất cao (từ 20 - 25%/năm) và chính sách thắt chặt tín dụng trong năm 2011 của Chính phủ. Do đó, thị trường biệt thự, nhà liền kề đang rơi vào tình trạng trầm lắng. Một số chủ đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược phát triển.

Ưu thế thuộc về người mua

Theo các chuyên gia, không thể phủ nhận rằng, nhiều nhà đầu tư bỏ vốn vào bất động sản Hà Nội giai đoạn trước đây đã thu được lợi nhuận cao qua các thương vụ mua đi bán lại. Nhưng trong bối cảnh hiện tại, thị trường ảm đạm, tính thanh khoản ít, thì bất động sản chính là chỗ chôn vốn, không phải muốn bán là bán ngay được. Thực trạng "tiến thoái lưỡng nan" của người đi trước chính là tấm gương để những nhà đầu tư đi sau cân nhắc khi dành tiền cho bất động sản, khiến thị trường càng kém thanh khoản.

Nhiều ý kiến cho rằng, sự trầm lắng của thị trường đang lặp lại chu kỳ của giai đoạn năm 2008. Các chính sách tài chính, tiền tệ là nguyên nhân chính khiến nguồn vốn dành cho thị trường bất động sản khan hiếm. Tại thị trường thứ cấp, nhiều nhà đầu tư phải rút lui bằng cách bán tháo, kể cả hòa vốn hay lỗ vốn chút ít để thu vốn về, bởi không thể tiếp tục chịu được sức nóng của lãi suất ngân hàng.

Chưa bao giờ lợi thế trên thị trường bất động sản lại nghiêng hẳn về phía người mua như hiện nay. Khách hàng không chỉ có cơ hội tiếp cận bất động sản sát giá trị thực, mua trực tiếp từ chủ đầu tư, mà còn được hưởng nhiều ưu đãi thông qua hình thức khuyến mãi đa dạng.

Góc nhìn chuyên gia

Nhận định chung về thị trường bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Minh Tuấn, Trưởng bộ phận Thị trường của CBRE cho biết, bất động sản Việt Nam vẫn trong tầm ngắm của các nhà đầu tư nước ngoài, nhưng không còn sức hấp dẫn đặc biệt như thời điểm hai năm về trước. "Giai đoạn ấy, nhà đầu tư nước ngoài nhập cuộc nhanh và phản ứng tức thì với các thông tin dự án bất động sản, đồng thời quyết định khá nhanh khi có cơ hội đầu tư. Nhưng giai đoạn hiện nay, hiện chỉ còn nhà đầu tư Hàn Quốc là khách hàng chung thủy nhất với thị trường bất động sản Việt Nam", ông Tuấn nói.

Ông Trần Như Trung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của Savills Việt Nam cho rằng, chính sách thắt chặt tín dụng khiến việc tiếp cận vay vốn ngân hàng trở nên khó khăn, một số chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược phát triển. Tuy nhiên, Savills kỳ vọng, tín dụng sẽ được nới lỏng, khi đó khó khăn sẽ qua đi và thị trường bất động sản bắt đầu sôi động trở lại. "Thị trường bất động sản Việt Nam vận hành theo chu kỳ, nhưng cũng có những cú 'rẽ ngoặt' làm mọi người bất ngờ và điều này hoàn toàn có thể xảy ra nếu 'van' tín dụng được mở", ông Trung nhận định.

Theo ông Trung, hiện tại, thị trường bất động sản đang trải qua quá trình điều chỉnh để trở nên chuyên nghiệp và phát triển bền vững hơn. Mối quan hệ cung cầu được điều chỉnh cân bằng dưới tác động của bàn tay vô hình của thị trường và những điều chỉnh kinh tế vĩ mô từ phía các cơ quan quản lý. Với thị nhu cầu lớn, tốc độ tăng trưởng đô thị cao, thu nhập người Việt Nam đang tăng lên, thị trường bất động sản có nhiều cơ hội phát triển trong dài hạn.

"Các nhà đầu tư không nên lo lắng quá", ông Trung trấn an và cho rằng, khi kinh tế vĩ mô ổn định, những khó khăn sẽ qua đi. Và ngay từ bây giờ, nhà đầu tư cần phải chuẩn bị để đón đầu khi thị trường sôi động trở lại. Nên suy nghĩ tích cực và có tầm nhìn dài hạn để vượt qua khó khăn.

Bà Anna Lomas, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và định giá thị trường của Colliers Việt Nam đánh giá, xét về nguồn cung, cơ cấu hàng hóa bất động sản vẫn là một bất cập. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân dù giá đã giảm, nhiều loại hình bất động sản vẫn chưa vừa tầm với của đa số người mua. Nhiều chủ đầu tư tính giá dịch vụ quá cao dẫn đến xung đột lợi ích với khách hàng.

"Nhìn chung, khó có thể lạc quan về thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm, khi dòng vốn trên thị trường không được lưu thông và tình hình kinh tế chưa được cải thiện. Thị trường bất động sản chỉ có thể khả quan nếu có sự thay đổi tích cực trong chính sách, góp phần tạo ra những xung lực mới cho thị trường", bà Anna Lomas nhận định.

(Đầu tư Chứng khoán điện tử)